מכתב התראה לפינוי מושכר: הדרך המהירה להוצאת דייר סרבן מהנכס

השוכר שלך לא רוצה לפנות את הנכס? הדייר הפסיק לשלם דמי שכירות ואתה לא יודע מה לעשות? כדאי שתכיר את ההליך לפינוי מושכר לפי תקנות סדר הדין האזרחי. תוך 3-6 חודשים הדייר יכול להיות מחוץ לדירה שלך.

שכירות נכסים בישראל

רוב הנכסים בישראל שייכים לשוק הנדל"ן, כאשר מדובר בעיקר בעסקאות השכרה כגון דירות מגורים, מחסנים, קרקעות, חנויות ועוד. בעוד שהליך החתימה על השכרת נכס נדל"ן יכול להיות כאב ראש לכשעצמו, בעל נכס נדל"ני מסוים יכול להימצא בשוקת שבורה עוד יותר, כאשר הוא נתקל בדייר סרבן אשר מסרב להתפנות מהנכס.

בין אם מדובר בהשכרה למגורים וצרכים פרטיים ובין אם מדובר בהשכרה לצרכים עסקיים, ההתמודדות מול תופעת הדיירים המסרבים להתפנות יכולה להיות מסורבלת. פעמים רבות אנשים תמימים אשר חושבים כי הדבר יכול להסתיים בשיחה או שתיים, מוצאים את עצמם מתחננים לדייר שיעזוב את הנכס חודשים על גבי חודשים, בעוד אותו דייר ממשיך להמציא תירוצים.

לא פחות חמור מכך כאשר הדייר גם מפסיק לשלם את תשלומי השכירות החודשיים. בעל הדירה יכול להיקלע למצוקה כלכלית רצינית במידה ויש לו תשלומי משכנתא שוטפים.

מה אסור לעשות

חשוב להבין שחל איסור לפנות את הדייר מהנכס בכוחות עצמכם, גם אם הוא מפר חוזה בצורה בוטה באחת מן הצורות שציינו לעיל. כמו כן, גם החלפת מנעולים או למנוע ממנו כניסה לנכס בצורה אחרת – הינה אסורה בהחלט. הדרך הנכונה צריכה להיעשות באופן חוקי, על ידי שליחת מכתב התראה לפינוי מושכר ולאחר מכן במידה והמכתב לא עוזר – הגשת תביעה משפטית.

מהו מכתב התראה לפינוי מושכר

במקרה של דיירים סרבנים, אשר אינם מוכנים לפנות את אותו הנכס ממנו הם נדרשים להתפנות או אינם משלמים את דמי השכירות, יש להבהיר לדייר כי הוא אינו זכאי להחזיק עוד בנכס. ככל ועורך הדין ינסח את עילת הפינוי באופן ברור, הדבר "יאותת" לדייר כי אין מנוס אלא לפנות את הדירה, שכן אין מדובר בגחמה של המשכיר אלא בהפרה של הדייר את החוזה או בסיום החוזה.

מכתב התראה לפני פינוי מושכר הוא מכתב אשר מועבר מטעמו של המשכיר לשוכר הנכס. המכתב מתריע ומודיע לשוכר כי עליו לפנות את המושכר, לבל יאלץ המשכיר לפנות לבית המשפט וזאת על מנת לקבל פסק דין המורה על פינוי המושכר לאלתר. למעשה, מכתב ההתראה הוא מכתב המאותת לדייר הסרבן כי המשכיר עומד על זכויותיו לדרוש החזרת החזקה על נכסו בחזרה וזאת לאחר שהדייר לא עמד בתנאי החוזה, סיים את החוזה ועוד.

מה צריך לכלול מכתב התראה כזה?

מכתב התראה לפינוי מושכר צריך לכלול כמה שיותר פרטים עובדתיים מהותיים וכן באופן ברור את העילה בה דורש המשכיר מהשוכר להתפנות. מכתב ההתראה אינו צריך להיות מנוסח באופן מרושל, לקוני או מסורבל, אלא לנסח באופן מדויק ולא אמוציונלי את הסיבה בגינה נדרש כי השוכר יעזוב את נכס הנדל"ן. כותרת המכתב צריכה להיות מפורשת "דרישה לסילוק יד מיידי מנכס הנמצא ברח'___ , קומה__דירה__".

הסיבה הפשוטה היא שברגע קריאת המכתב השוכר נמצא בנכס הנדל"ן ומכתב שאינו מנוסח באופן ברור או כזה אמוציונלי יכול להביא לכך שהשוכר לא יבין את עילת דרישת ההתפנות מהנכס או להוביל לניסיון הריסה של הנכס.

מתי לשלוח מכתב ההתראה לפינוי מושכר?

התשובה לשאלה זו היא מורכבת, שכן אין דייר סרבן אחד דומה למשנהו. ישנם דיירים אשר מסרבים לפנות את הנכס בתירוצים שונים ומגוונים, אך הם אינם מתייחסים לנכס באופן בלתי נסבל או הרסני. לעומת זאת, ישנם דיירים אשר מבצעים בנכס עבירות פליליות (כמו גידול סמים), מפריעים לשכנים במקרה ומדובר בדירה, מבצעים שינויים לא מורשים בנכס, הורסים את הנכס ומהווים מטרד של ממש.

לרוב מומלץ לשלוח מכתב התראה לשוכר, שכן דיירים רבים מבינים את ההבדל בין משכיר שמפציר בהם להתפנות אך אינו יכול לפנות אותם פיזית, לבין מכתב המנוסח באופן משפטי מעורך דין אשר נתמך בחוק ובפסיקה. מדובר למעשה ב"עליית מדרגה" שבה הדייר הסרבן מרגיש כי אם לא יפנה את הדירה ייאלץ להיגרר לבתי משפט ולנהל הליך יקר מול המשכיר. עורך דין מקצועי יבהיר בפני השוכר את חשיבות מיזעור הנזקים על ידי הדייר ואת ההפסדים שהוא עלול להיקלע להם, כולל תשלום שכר טרחת עו"ד, באם יבחר שלא לפנות את הדירה.

הליך תביעה לפינוי מושכר

יש לציין כי תביעה לפינוי מושכר היא הליך קצר יחסית, שכן בתי המשפט מודעים למצוקת המשכיר אשר אינו יכול להשכיר את הנכס לאחרים ופעמים רבות מפסיד כספים רבים. לכן, גם הגשת פסק הדין להוצאה לפועל הוא 15 יום לאחר יום מתן פסק הדין (או מועד ההמצאה אם נדרשת) ולא 30 יום כבדרך כלל. לכן, עורך דין מקצועי ידגיש בפני הדייר הסרבן את ההפסדים אשר עלולים להיגרם לו במקרה וייבחר שלא לפנות את הנכס.

ההליך קבוע בתקנות סדר הדיר האזרחי בפרק טז' (קישור לתקנות כאן).

מה קורה עם הכסף שהשוכר חייב?

יש להבחין בין הגשת מכתב התראה לבין תביעה לפינוי מושכר. בתביעה לפינוי מושכר בית המשפט אינו דן בעניינים של דמי שכירות אלא בפינוי עצמו ולכן מי שמגיש תביעה לפינוי מושכר יאלץ להגיש בנפרד תביעה לדמי פינוי. עם זאת, במכתב ההתראה ניתן – ואף צריך – לדרוש הן את פינוי המושכר והן את דמי השכירות שלא שולמו. לכן, מכתב מקצועי יהיה כזה אשר יבהיר לדייר הסרבן כי במקביל להליך פינוי מושכר בבית המשפט יש אפשרות לתביעה מקבילה בגין דמי השכירות ואפילו הליך מקביל לתביעה לפינוי המושכר בהוצאה לפועל (במקרים של הסכם חתום בין הצדדים).

למה כדאי לקחת עורך דין לצורך כתיבת מכתב ההתראה?

הצטיידות בעורך דין היא חשובה מאוד, שכן יש להבין כי לעיתים במקרים של יחסים יומיומיים, השוכר רגיל להתנהלות של המשכיר ומבין שהמשכיר הוא רק אדם שלעיתים החוק אינו ברור לו. שוכר אף יכול להוביל את המשכיר "לוותר" על הפרות מהותיות שיכולות להביא לכך שטענות בדבר הפרת החוזה לא יהיו תקפות. לכן, עורך דין מקצועי יבדוק את כל מערכת היחסים בין המשכיר לשוכר, יעבור על החוזה (במקרה וקיים אחד) וינמק באופן ברור ותקיף מדוע על השוכר להתפנות וינמק הכול באסמכתאות מהחוק והפסיקה. המטרה העיקרית בהליך זה, היא פינוי הנכס מן המשכיר כמה שיותר מהר.